原告郭新龙与被告陕西云天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案商品房买卖合同的效力认定

基本案情

原告郭新龙诉称：2014年1月5日，原告与被告陕西云天房地产开发有限公司（以下简称“云天公司”）签订了《商品房买卖合同》，根据双方合同约定，被告云天公司应于2014年4月30日前向原告交付符合合同约定的房屋。但至今为止，云天公司拒不履行房屋交付义务，已经构成违约，完全符合合同约定和法定的合同解除条件。故请求判令：一、依法确认原告与被告云天公司签订的《商品房买卖合同》有效并解除；二、由被告云天公司返还原告购房款1599999元，并支付违约金；三、由被告云天公司承担本案的全部诉讼费用。

被告云天公司辩称：被告云天公司与原告签订《商品房买卖合同》属实，但原告与被告云天公司没有购买和出售涉案商品房的意思表示，其与原告之间并不存在真实的商品房买卖合同法律关系。而签订《商品房买卖合同》实质为以物抵债，即案外人范今有拖欠原告借款177万元，被告云天公司应付案外人范今有工程款107万元，经三方协商一致，达成以物抵债协议（签订了《商品房买卖合同》），由被告云天公司以其所有的商品房作价1599999元出卖于原告，三方之间相应的债权债务消灭，不足的部分另行出具债权凭证。故本案的基础法律关系并非商品房买卖合同法律关系，既然商品房买卖合同无法履行，抵债即不能成立，应当恢复到抵债之前的状态，由原告向案外人范今有主张权利。

一审法院经审理查明：截止2014年1月5日，原告对案外人范今有享有177万元借款本金的债权，被告云天公司应付案外人范今有承揽其开发的“名江水岸花园”小区门窗安装工程款107万元。经原、被告及案外人范今有三方对账结算并协商一致，被告云天公司自愿将其开发的“名江水岸花园”小区商品房转让给原告，以此抵消被告云天公司应付案外人范今有的工程款（签订《商品房买卖合同》时应付工程款为107万元，因工程未完工，尚有合同约定未到期的工程款）。并于2014年1月5日原告与被告云天公司签订了《商品房买卖合同》，案外人范今有将其向原告出具的借款借据收回并就剩余借款重新出具借据，同时向被告云天公司出具了工程款收据，即原告与案外人范今有之间相应的债权债务消灭。根据《商品房买卖合同》约定，被告云天公司应于2014年4月30日前向原告交付符合合同约定的房屋。如出卖人未能按照合同规定的期限交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。但截至一审法庭辩论终结前，涉案商品房仍未经行政部门综合验收并备案，不具备合同约定的交付条件。

本案争议焦点

第一种观点认为，本案实质为三方通过以物抵债消灭相互之间的债权债务。而以物抵债协议属于代物清偿，是债权人受领债务人提出的他种给付以代替原给付，并使原债消灭的契约，性质上属于实践性合同或者称之为要物契约。即以物抵债协议签订后，只要当事人尚未全面履行，未完成抵债物的交付受领，则该抵债协议未生效，债权人仅能以原债权债务关系向债务人提出主张。

第二种观点认为，以物抵债协议属于当事人之间达成的债务更改或者更新的协议，在性质上属于诺成性合同，在不存在违法无效情形的前提下对当事人产生法律效力。该协议成立生效后，原债权债务关系即告消灭。在此情况下，债权人可以向债务人要求履行以物抵债协议。

笔者观点

笔者认为，应当确认本案《商品房买卖合同》的法律效力，当合同一方未按照合同约定履行合同义务，守约方有权根据合同行使权利，即被告云天公司未按照合同约定的期限向原告交付符合合同约定的房屋，原告有权行使合同解除权，要求被告云天公司返还购房款并承担违约金。理由如下：

1.根据《中华人民共和国民法总则》第五条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。该条是关于自愿原则的规定。而民法上的自愿原则，实质上承担起了“意思自治”民法核心价值的重任，高举着“法无禁止皆可为”的民法旗帜。自愿原则是民法的重要原则，是指民事主体在民事活动中，充分表达自己的真实意愿，根据的自己的意愿设立、变更和终止民事法律关系。本案中，基于原告对案外人享有债权，债权金额超过了购房价款，案外人对被告享有应付工程款，应付工程款数额不足购房价款亦由被告与案外人另行协商（被告自愿债务承担或者待工程施工完成后应付工程款达到购房价款数额）。且原告与被告有购买和出售涉案商品房的真实意愿，故原、被告建立商品房买卖合同合同法律关系并相互消灭相应的债权债务，属于民事主体遵循自愿原则从事民事活动。

2.民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动中，当事人意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别禁止，均应予以准许。本案中，原、被告及案外人经协商一致，终止民间借贷关系，消灭相互之间的债权债务，建立商品房买卖合同关系，将相互之间的债权转化为已付购房款并经对账清算，不属于物权法第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于最高人民法院关于审理民间借贷案件司法解释第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在合同法第五十二条规定的情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。即上述行为应当定性为当事人之间达成了变更原债权债务关系的新协议，并使原相应的债权债务关系得以消灭，实现了当事人之间权利义务平衡。

3.参照2016年12月28日最高人民法院发布指导案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》裁判要点的理解与说明：（一）本案商品房买卖合同的缔约目的（二）本案商品房买卖合同的法律效力（三）已付购房款数额的审查认定