待履行房屋租赁合同在破产程序中的处理方式

破产程序中，待履行合同的解除或继续履行，对于破产企业和合同相对方而言都至关重要。我国《企业破产法》第18条赋予管理人履行权，可以单方解除或选择继续履行合同。但考虑到合同特殊性质及合同相对方的利益，应当规定例外之情形，如在“买卖不破租赁”保护下的房屋租赁合同。房屋租赁合同在破产程序中的处理方式。

一、待履行合同在破产程序中的一般处理原则

我国《企业破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。管理人要求继续履行合同的，对方当事人原则上不能拒绝，但可以要求提供担保；而破产法赋予管理人的破产解除权则突破了合同法法定解除权只能由非违约方行使的的规范，可以单方任意解除。

二、合同法对房屋租赁合同的特殊保护

《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同中，租赁物的所有权为出租人所有，承租人仅享有占有、使用、收益的权利，即承租权。承租权本质是一种债权，但在一定程度上具有物权的效力，在一些情形下可以对抗物权，这主要体现在“买卖不破租赁”及其延伸的“优先购买权”规则上。

（一）买卖不破租赁

《合同法》第229条、《民通意见》第119条第2款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，共同确立了我国“买卖不破租赁”规则。买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，因买卖、继承等使租赁物所有权发生变更，对租赁关系不产生影响，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以承租权对抗新所有权人。可见，承租权作为一种债权，在“买卖不破租赁”规则下可以对抗新所有权人的物权。

（二）优先购买权

对承租权的保护还体现在“优先购买权”规则上，这是对买卖不破租赁规则的延伸。《合同法》第230条规定“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的15天内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”。主要是为了保护承租人的权益不受损害，维护租赁关系的稳定，实现承租人的居住或经营利益。当出租人损害承租人的优先购买权时，承租人有权主张损害赔偿。

三、待履行房屋租赁合同处理规则之完善

当债务人为承租人时，租赁物为出租人所有，如果管理人选择解除房屋租赁合同，出租人可以行使取回权，并以损害赔偿额向管理人申报债权（此时，出租人应当尽合理之努力以减少其可能遭受的损失，不论可适的非破产法是否有关于减损义务之规定）；如果管理人选择继续履行房屋租赁合同，出租人可以要求管理人提供担保以保障权益。因此回归一般原理适用破产法第18条，既无损出租人之权益，也符合合同法对承租人的保护。主要讨论出租人破产情形下的处理方式：

（一）重整程序—限制管理人的破产解除权

当出租人破产重整时，如果善意承租人的承租权具有对抗第三人（包括管理人，管理人作为破产案件中的独立机构，除管理债务人相关事务之外，还代表了广大债权人的利益，具备独立的财产处分权，从而具备了第三人的法律地位）的对抗效力，则管理人不得行使破产解除权（不具有强制解除效力）。那么何种条件下，承租权得以对抗管理人的破产解除权呢？

首先，承租人应为善意。给予承租权特殊保护，旨在对土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存续利益提供保障。如果是承租人与出租人恶意串通于进入破产程序前突击签订租赁合同或伪造租赁合同等情况，则法理上无给予其特殊保护之理由。因此，如承租人为恶意，则无需限制管理人的解除权以保障其承租权。

其次，在承租人善意的前提下，还应满足“交付”要件。我们发现这个问题尚未得到广泛关注，但却是真正保障承租人权益的关键所在。存在一种观点是既然承租权已具有了一定的物权效力，那么就应经登记才得具有对抗效力。我国确实已实行了房屋租赁登记备案制度，房屋租赁当事人向房产管理部门提出申请，房产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。但房屋租赁登记并不是房屋租赁合同的生效要件。依据《城市房地产管理法》第53条“房屋租赁的出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，并不是登记后租赁合同才生效，房屋租赁登记的主要目的是备案于政府部门，以便监督管理。同时，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第9条也规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”所以，房屋租赁登记只是起到备案的作用，不具有物权登记的对抗效力。此外，合同法虽然基于特殊考量给予承租权物权化的处理，但实质上承租权仍是债权。因此我们认为，以登记为对抗要件可能有损未进行合同登记的承租人之权益，应以对租赁物的实际占有为判断标准：承租人拿到钥匙实际占有租赁物即推定为交付。以交付作为对抗第三人的对抗要件，如果承租人已实际占有租赁物，管理人便不得解除该待履行的房屋租赁合同。此时承租人享有的对房屋的使用收益权，即共益债权。

（二）清算程序—给予管理人破产解除权

清算程序不同于重整程序。清算程序中，管理人将对破产财产进行管理、变价，并依据债权人会议的决议对破产财产实行分配。清算程序终结，债务人主体资格最终将归于消灭。如果继续履行该待履行房屋租赁合同，很可能影响租赁物的处置，使得租赁物的变卖十分困难或变卖价值极低（以下称为“不利处置”），不利于破产财产价值最大化。因此在清算程序中，我们认为不应限制管理人的解除权。如承租权的存在使得租赁物不利处置，则管理人可以选择解除该待履行房屋租赁合同，但同时应当给予承租人享有主张共益债权的赔偿请求权。

（三）继续履行合同—适用“买卖不破租赁”和“优先购买权”规则

无论是重整程序亦或清算程序，如果待履行房屋租赁合同得到继续履行，管理人如决定将该租赁物进行处置时，应当适用“买卖不破租赁”规则并尊重承租人的优先购买权。在处置租赁物时管理人应向竞拍人、协议转让的受让人作出适用“买卖不破租赁”的说明，即租赁物所有权转让后，租赁关系仍然存续，承租人对租赁物仍可继续占有、使用、收益。同时，管理人决定处置租赁物时，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，尊重承租人的优先购买权。

综上，对于待履行的房屋租赁合同，在破产程序中应尊重《合同法》给予承租权的特殊保护，应对出租人破产时管理人行使破产解除权作出限制性规定。具体而言，当出租人破产重整时，承租权如具有对抗第三人的对抗要件，且承租人为善意，则管理人不得行使破产解除权；当出租人破产清算时，管理人可依情况行使合同解除权。合同得到继续履行但管理人决定处置租赁物时，应当适用“买卖不破租赁”规则，并尊重承租人的“优先购买权”。