房屋承租人优先购买权之分析

房屋承租人优先购买权之分析

经笔者仔细学习发现，在民商法体系中同等条件下之优先购买权共有七处规定，分别为按份共有人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权、有限公司股东的优先购买权、合伙人的优先购买权、委托技术开发合同委托人的优先受让权、合作技术开发合同共有专利申请权人的优先受让权、职务技术成果完成人的优先受让权。下面笔者欲通过学习比较法一一深入研究优先购买权的立法背景和权利行使保护。

按份共有人的优先购买权，笔者在前期已经分析过，不在赘述。本期分析房屋承租人的优先购买权问题，在《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如何理解本条文规定，首先需要强调和注意的几点，1、该权利仅限于房屋租赁场合，其他物品的承租人并无此权利，这是与共有人之优先权的区别，也是权力法定原则的体现，对于其他不动产和动产租赁场合不可类推适用。2、出租人出卖房屋，应提起三个月通知承租人，即合理期限内规定。3、出租人侵害承租人优先购买权的，承租人可主张房屋买卖无效，这是基于权利法定原则的规定。但该权利也可能因下述原因而消灭：a、明确表示放弃，b、在合理期限（一般为90天）内未主张的。4、在转租的场合，次承租人与转租人（承租人）都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。这是因为次承租人实际占用和使用房屋，从发挥物的效用原则考虑，次承租人优先购买对房屋更有于房屋的利用。5、房屋抵押权人无优先购买权，《物权法》第一百八十六条规定禁止留押，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。6、依民法原理，典权人也对承典房屋由优先购买权，7、若优先购买权冲突的情况下解决，依物权优先于债权的原理，应当为共有人大于典权人大于次承租人大于承租人，8、优先购买权的限制，若房屋依法进入强制执行程序（拍卖程序）或破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，应提前声明，否则人民法院不予支持。此规定依最高人民法院2004年10月15日颁布的《关于人民法院执行拍卖变更规定》第四条，人民法院应在拍卖5日前以书面形式或者能够确认收悉的适当方式通知当事人和担保物权人、优先权人于拍卖日到场，优先权人已获通知未到场的，视为放弃优先权。9、关于“同等条件下”之理解，优先购买权实质上是对出卖人自由交易权利的限制，笔者认为行使该项权利既要考虑保护优先权人的权利，又要促进市场交易，价款因素应当是主要的，包括付款方式，其他的附加条件或限制条款不应完全同等，否则有悖立法精神。10、房屋抵债协议的问题，因为债权人与债务人（出租人）之间也是一般债权关系，如果承租人愿意在同等条件下行使优先购买权，人民法院应当支持。

下期笔者愿继续学习分析其他有关优先购买权的有关问题。

刘飞

二0一八年一月二十五日