房屋外墙广告经营的物权法问题探讨

       房屋外墙广告经营的物权法问题探讨

近年以来，由于城市商业化发展的需要，广告商越来越多利用建筑物张贴外墙广告或制作LED广告屏，在带来巨大广告收益的同时，也经常引发包括各物业相关利益方在内的矛盾和纠纷。最常见的就是有关外墙面广告是否侵权的问题，此中涉及法律问题不少，值得探讨。

    （一）物业管理公司是否有权将小区外墙出租经营广告？

    关于物业公司将小区外墙出租给广告公司经营广告的新闻报道，频现报端，往往也经常引发与小区业主的纠纷。根据《物权法》的规定，建筑物的外墙属于“共有部分”，该“共有部分”的共有权和管理权依法属于全体业主。因此，物业管理公司未经业主授权，是无权将小区外墙出租给广告公司进行广告经营的。

    与物业管理公司擅自出租外墙这类明显侵犯业主权益的情形不同，不少物业管理公司往往都是经过了部分业主授权或者委托，才与广告公司签订租赁合同的，这是否意味着物业公司将小区外墙出租的行为是合法的呢？根据《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，要将小区外墙出租，必须经过整栋楼内半数以上的业主同意，而且这些业主所占有的面积必须达到半数才行。也就是说，物业管理公司必须经过半数以上且占专有面积总和一半以上的业主授权，方才有权接受委托将外墙对外经营。

   （二）业主是否有权在小区外墙张贴广告或出租给广告公司经营？

    现实生活中，业主利用外墙做广告，往往分为两种情况，一种是自我经营和宣传的需要，另一种是出租给广告商经营牟利。

    就业主自身经营需要，利用外墙做广告宣传的，是否属于侵犯其他业主权益的行为呢？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（“《建筑物区分所有权司法解释》”）第四条的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。因此，业主利用自己房屋对应的外墙面张贴广告的，不属于侵权行为。但前述条款的适用存在几个条件，首先是业主基于专有部分特定使用功能的合理需要，其次必须是无偿利用，再次必须是与其专有部分相对应的外墙面。

    根据前述司法解释第四条的规定，我们可以看出，若业主非基于合理需要，而是基于经营牟利的需要，将哪怕是与其专有部分相对应的外墙面出租给广告商的，仍然属于侵权行为。因此，业主不得擅自将小区外墙对外经营，即使是自己专有部分对应的外墙，且不得以未影响到其他业主或未损害其他业主利益为由进行抗辩。      

   （三）业主将物业外墙出租经营需履行何种程序？

     根据《建筑物区分所有权司法解释》第七条的规定，利用共有部分从事经营性活动，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，因此，将物业外墙出租给广告商进行广告经营的，属于利用共有部分从事经营性活动，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而根据《物业管理条例》的规定，利用物业共用部位进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业企业的同意后，按照规定办理有关手续。因此，按照《物业管理条例》的规定，除了征得规定比例的业主同意外，还需要物业企业、业主大会（通常为业主委员会）同意。该条例之所以规定需征得物业企业同意，是因为物业企业一般需承担《物业服务合同》项下课以的管理、维护物业共有部分、共有设施的义务，因此，取得物业企业必要的同意，有助于物业企业更好履行自己的职责。

     （四）物业外墙出租所得收益应如何分配和使用？

     根据《物业管理条例》的规定，业主利用物业共用部位经营所得的收益，应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，若业主大会没有做出决定，或无法做出决定的，业主将外墙出租所得的收益不能私自进行分配，而是应当先用于补充专项维修基金。

     （五）擅自经营外墙需承担的法律责任

    （1）行政法律责任

     根据《物业管理条例》第六十六条的规定，擅自利用物业共用部位进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，并按个人处1000元以上1万元以下罚款，单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。因此，擅自将建筑物外墙出租经营的，将受到主管机关的责令拆除、并须缴纳相应罚款。

    （2）民事法律责任

     根据《建筑物区分所有权司法解释》第十四条的规定，建设单位或其他行为人擅自将业主共有部分用于经营活动的，权利人可请求其承担排除妨害、恢复原状、赔偿损失等责任。权利人还可以请求行为人将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修基金或者业主共同决定的其他用途。