承租违章建筑有什么风险?

    近日，有当事人准备租赁某区域房屋，但从侧面得知该房屋系违章建筑，因此对于承租后的法律风险很是担忧。

　　在探讨承租违章建筑存在的法律风险之前，我们首先得明确哪些建筑属于违章建筑。违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。依据《中华人民共和国城市规划法》的规定，违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证的规定建成的建筑。（2） 擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑建设成永久性建筑。在现有拆迁征收领域中，违章建筑的类型主要有：（1）未取得建设工程规划许可证或虽取得建设工程规划许可证，但未按批准范围、内容施工的；（2）自建房，即在现有房屋周围、院落、屋顶、阳台自建建筑物；（3）未经批准在包括承包地、宅基地在内的集体土地上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物，且该集体土地使用权系通过农民私自转让取得；（4）占有国有土地和农村非法占有集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物；（5）未经批准占用过道、马路边、公共绿地内、过道、人行道等搭建的固定亭棚、房屋等；（6）在拆迁征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建筑物、构筑物。

　　根据城市规划法、土地管理法、以及物权法等相关的法律适用当中对违章建筑的确认和处罚措施进行了程序性阶梯型的适用，比如能补办相关手续的应该补办手续，能够通过罚款之后补办相关程序的就应该通过罚款后补办，如果能够客观现实存在不干扰国防安全、公共安全、城市的市容市貌等没有实质影响的，原则上也不应该认定为违章建筑。

　　根据现行法律法规，我国实施的是“房地一体原则”，即在进行地上房屋或土地使用权处分是时，若处分的是地上房屋相对应的土地使用权亦随同处分，建成房随地走，若处分的是土地使用权则该土地上的房屋亦随之处分，建成地随房走。依据房地一体的原则，违章建筑也无法将房好地分裂开来，违章建筑未获得合法的土地使用权，虽然其地上的房屋的所有权合法，但整体来看违章建筑仍违反了法律的强制性规定，因而导致违章建筑租赁合同无效。鉴此违章建筑承租人的风险，在于出租人随时可能以合同无效为名要求解除合同，并要求出租人立即搬迁，对于众多商铺承租人来说，选择租金较低、地段较好的店铺进行经营比较难。为了保护自身权益，许多承租人往往会以较低的租金签订较长的租赁合同，以达到投资的目的，然而随着房地产市场的发展，土地价格房屋价格不断上升，原先较低水平的租金已经无法使出租人达到收益的目的，这时候出租人便希望以合同无效的方式达到增加租金的目的，而由于合同无效不同于合同解除，承租人无法依据合同中规定的违约条件来惩罚出租人的不诚信的行为，将使承租人受到巨大的经济损失。除此以外，由于长期经营，形成的良好商誉及知名度等无形利益将因为出租人终止出租行为而受到极大的影响，且此种影响由于其难以计算和举证，在诉讼程序中，往往也得不到法院的支持。

　　作为承租人，建议应当在签署较长期限的房屋租赁合同之前，对将要承租的房屋进行一个简单的尽职调查，即对该房屋的权属信息进行初步了解，防止承租具有法律隐患的违章建筑。若发现房屋确实系违章建筑，但由于各方面原因，仍希望承租该房屋的，应当与出租人进行一些特别约定：应当约定，若出租人中途宣告合同无效或以其他方式终止租赁关系的，则承租人可以向出租人追究缔约过失责任；同时也应当约定缔约过失责任具体的追究方式，包括赔偿进的计算标准和依据等，以此防范出租人随意提高租金或终止租赁关系。