商品房买卖认购书的法律性质

商品房买卖认购书的法律性质

目前在商品房买卖中，买受人与开发商签订商品房认购协议表现为多种形式，有叫“认购书”的，有叫“认购房屋协议书”的，有叫“协议书”的，但一般表现为认购书、预订书、意向书、订购书、定金收据形式。一般认为商品房认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事项的初步确认，认购书的内容一般包括以下四个方面：一、双方拟买卖房屋基本信息；二、买卖房屋的价格；三、定金条款；四、双方签订正式的房屋买卖合同的期限。实践中因商品房买卖认购引发的纠纷主要集中在以下两个方面：一、一方违反认购书的约定，另一方存在哪些救济方法，主要是能否向法院请求继续履行；二、如果存在违约，则定金如何处理。对上述两个问题的分析，首先最重要的是明确商品房买卖认购书的法律性质。

第一，商品房买卖认购协议属于预约合同。契约可以分为本约与预约，本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约；预约，则是约定将为订立一定契约的契约。预约合同的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在约定的期限内订立特定的合同。预约合同是谈判当事人双方为将来订立确定性本约而达成的书面允诺或协议。故预约与本约在性质及效力方面存在很大的区别，预约权利人仅可依预约合同请求对方履行订定本约的义务，但不得径依预约约定之本约的内容请求对方履行。

第二，商品房买卖认购书属独立的合同。一种观点认为，从商品房认购书与正式的商品房买卖合同的牵连性上判断，商品房认购书还不足以成为独立合同，因为认购书仅在于对签订商品房买卖相关事宜的约定，当事人无法根据认购书取得房屋所有权。我国《合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”说明当事人意思表示一致合同即成立。当事人合意的不同，形成了合同的不同法律类型。认购书是买卖双方对所认购房屋的大致情况、价款、交付时间及方式、正式签订商品房买卖合同的时间等协商一致的产物，并自愿受该认购书的约束，因此认购书是双方合意的产物。根据《合同法》的规定，合同有效成立要件包括：合格的合同主体；真实的意思表示；内容合法；形式合法。商品房买卖认购书已具备合同的上述有效成立要件，因而是合同的一种，具有独立性。尽管认购书的部分内容在商品房买卖合同中有所涉及，但双方签订认购书的目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，这与商品房买卖合同存在根本区别。因此，不能因认购书与买卖合同具有关联性而否认认购书的独立性。

综上，商品房买卖认购书是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，因此，认购书可以成为独立的合同。另外，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同。所以，认购书不属于商品房买卖合同。根据司法实践中认购书订立的实际情况和合同法理论，认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。